Heizung defekt: Mietminderung wenn Vermieter nicht reagiert?
Eine Heizung ist im Winter wichtig, damit die Bewohner oder Arbeitnehmer nicht frieren. Somit wird eine funktionierende Heizung als Standard jeder Mietimmobilie gewertet. Obwohl dem so ist und Sie erwarten können, dass die Heizung uneingeschränkt funktioniert, kann die Heizung jederzeit ausfallen. Immerhin handelt es sich um ein technisches Gerät, das aus mehreren Gründen kaputtgehen kann. Und wie es nun mal so ist, passiert dies meistens im Winter. Deshalb kommt schnell die Frage auf: Ist eine Mietminderung möglich, wenn die Heizung defekt ist? Theoretisch ja, allerdings müssen Sie hierbei einiges beachten. Das möchten wir Ihnen nun verraten.Wann gilt die Heizung als defekt?
So ärgerlich es ist, wenn Ihre Heizung nicht funktioniert, so überlegt sollten Sie handeln. Laut Mietrecht steht Ihnen eine Raumtemperatur von 20 bis 22 Grad zu, und zwar in fast allen Wohnräumen. Lediglich im Schlafzimmer, in der Küche und im Flur darf die Temperatur auf 18 Grad sinken.
Abweichungen von den Temperaturen könnten Sie als Chance nutzen, die Miete zu mindern. Allerdings können Sie diese nicht sofort bei der nächsten Mietzahlung in Anspruch nehmen.
Gehen Sie bezüglich einer Mietminderung bei defekter Heizung folgendermaßen vor:
- Sprechen Sie umgehend Ihren Vermieter an. Es könnte sein, dass Ihre Heizung lediglich entlüftet werden muss.
- Für alle Fälle sollten Sie den Ausfall der Heizung dem Vermieter schriftlich anzeigen.
- Ein Mietmangel liegt erst vor, wenn die Heizung an mindestens drei aufeinanderfolgenden Tagen defekt ist.
- Sinken die Temperaturen in der Wohnung auf mindestens 16 Grad Celsius ab, muss der Vermieter reagieren. Diese Temperaturen werden als gesundheitsgefährdend betrachtet.
- Auch das sollten Sie umgehend Ihrem Vermieter mitteilen.
Eine Mietminderung bei defekter Heizung wird in der Regel nur in den Heizungsmonaten gewährt. Die Heizperiode beginnt offiziell am ersten Oktober und läuft bis Ende April. Nur in diesen Monaten müssen die oben erwähnten Temperaturen ermöglicht werden.
Normalerweise reagiert ein Vermieter immer auf eine defekte Heizung. Schließlich möchte kein Vermieter eine Mietminderung wegen defekter Heizung riskieren. Sollte Ihr Vermieter allerdings nicht reagieren, können Sie wie folgt vorgehen.
Mietminderung bei defekter Heizung: Wie hoch darf sie ausfallen?
Das Mietrecht gibt nicht klar und deutlich wieder, wie hoch die Mietminderung bei defekter Heizung ausfallen kann. Nachfolgende Tabelle verrät jedoch, welche Prozentsätze üblich sind:
» Mehr Informationen| Temperatur in der Wohnung | Mietminderung |
|---|---|
| Temperatur zwischen 16 und 18 Grad Celsius | Üblich ist eine Mietminderung von 20 Prozent. |
| 15 Grad Celsius | Es könnten bis zu 40 Prozent abgezogen werden. |
| Totalausfall im Winter: Temperatur liegt unter 10 Grad Celsius | Sollte die Wohnung aufgrund der vorhandenen niedrigen Temperaturen unbewohnbar werden, kann die Miete um 100 Prozent gekürzt werden. Zusätzlich könnte der Vermieter anfallende Hotelkosten übernehmen müssen. |
| Zu hohe Temperaturen | Ist die Heizung defekt, können auch zu hohe Temperaturen entstehen. Aufgrund der zu hohen Heizkosten kann eventuell die Miete gemindert werden. |
Wichtig: Eine Mietminderung ist ab dem ersten Tag des Heizungsausfalls möglich, falls die Heizung länger defekt ist. Allerdings darf die Miete nur anteilig für die Tage gekürzt werden, an denen die Heizung defekt ist. Daher muss die Miete zuerst pro Tag umgerechnet werden und die Minderung wird auf den Tagessatz berechnet.
Der Vermieter reagiert nicht – was können Sie tun?
Ist die Heizung defekt und Sie möchten eine Mietminderung in Anspruch nehmen, müssen Sie den Vermieter oder die Hausverwaltung umgehend über die defekte Heizung informieren. Sollte daraufhin nichts passieren, müssen Sie dem Vermieter eine Frist zum Reparieren der Heizung setzen. Als angemessene Frist werden drei Tage angesehen. Ihr Vermieter reagiert immer noch nicht? In diesem Fall dürfen Sie selbst einen Handwerker beauftragen.
» Mehr InformationenTheoretisch steht Ihnen ab dem ersten Tag des Heizungsausfalls eine Reduzierung der Miete zu. Diese sollten Sie keinesfalls unangemeldet im nächsten Monat abziehen. Informieren Sie Ihren Vermieter über die geplante Kürzung, damit er Ihnen nicht kündigt. Zahlen Sie stattdessen unter Vorbehalt die Miete weiter und klären Sie die Mietminderung schriftlich ab. Dieses Vorgehen ist unter anderem wichtig, da der Vermieter eventuell über das Wochenende nicht erreichbar ist.
Tipp: Sollte die Heizung am Samstag ausfallen und Sie können den Vermieter erst am Montag erreichen, steht Ihnen trotzdem ab Samstag eine Mietminderung zu. Zudem ist unerheblich, ob der Vermieter oder der Energielieferant die defekte Heizung zu verantworten hat.
Heizung kaputt – wer zahlt?
Für eine funktionierende Heizung ist der Vermieter zuständig. Aus diesem Grund müssen Reparaturkosten vom Vermieter getragen werden. Hier stellt sich niemals die Frage, ob der Mieter oder der Vermieter die Kosten bezahlen muss. Das gilt ferner dann, wenn Sie als Mieter den Heizungsmonteur beauftragt haben. Allerdings müssen Sie zuvor versucht haben, den Vermieter zu erreichen. Hat dies nicht funktioniert, dürfen Sie zumindest im Winter einen Handwerker selbst beauftragen. Sie müssen laut Mietrecht nicht frieren und warten, bis zum Beispiel Ihr Vermieter aus dem Urlaub zurückkommt. Deshalb dürfen Sie ebenfalls einen Handwerker beauftragen, wenn Ihr Vermieter drei bis vier Tage nicht reagiert.
» Mehr InformationenAchtung: Beauftragen Sie einen Handwerker und führt dieser zu viele Reparaturen aus, die zu hohe Kosten nach sich ziehen, könnten Sie diese übernehmen müssen. Daher sollte ein Notdienst am Wochenende nur das Notwendigste reparieren.
Heizung defekt und Mietminderung: Welche Vor- und Nachteile sind damit verbunden?
So reizvoll sich eine Mietminderung anhört, so viele Gedanken sollten Sie sich vorab über die Vor- und Nachteile machen:
- je länger die Heizung defekt ist, umso höher kann die Minderung ausfallen
- im Winter könnte der Vermieter Hotelkosten übernehmen müssen
- bei Nichterreichen des Vermieters darf ein Mieter selbst einen Handwerker beauftragen
- eine defekte Heizung gilt als Mietmangel – auch wenn der Hersteller oder Energielieferant schuld haben
- die Vorschriften gelten für einen Neubau und einen Altbau gleichermaßen
- bei einer unangekündigten Mietminderung droht eine Kündigung
- der Vermieter muss nicht erreichbar sein oder nicht reagieren
Gibt es besondere Vorschriften für den Arbeitsplatz?
Die gesetzlich vorgeschriebene Möglichkeit zum Heizen besteht nicht nur für private Wohnungen, sondern auch für gewerbliche Räume. Deshalb kann ein gewerblicher Mieter wie eine Privatperson reagieren: Ist die Heizung defekt, kommt eine Mietminderung infrage.
» Mehr InformationenAbgesehen hiervon haben Sie als Arbeitnehmer gegenüber Ihrem Arbeitgeber einen Anspruch auf geheizte Räume. Die Temperatur am Arbeitsplatz ist von der Tätigkeit abhängig:
- Bei leichten sitzenden Tätigkeiten muss die Raumtemperatur mindestens 20 Grad betragen
- 19 Grad werden bei mittelschweren sitzenden Tätigkeiten oder bei leichten stehenden oder gehenden Tätigkeiten benötigt
- Für mittelschwere stehende oder gehende Tätigkeiten werden 17 Grad angesetzt
- 12 Grad gelten bei schweren körperlichen Tätigkeiten als ausreichend
Sollten diese Temperaturen nicht erreicht werden, darf der Arbeitnehmer keinesfalls seine Arbeit niederlegen. Er muss wie ein Mieter den Mangel seinem Arbeitgeber anzeigen.
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